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La mejor hipoteca en el mercado. 

El programa de préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA); se estableció en 1934 con el fin de ayudar a los compradores de vivienda a adquirir la mejor hipoteca; los cuales tuvieran cuotas iniciales menores a las encontradas en el mercado; y que pudieran ayudar a personas con ingresos modestos y/o desafíos de crédito.

Dicho lo anterior, no cabe la menor duda de que los préstamos de la FHA son la mejor hipoteca para su hogar; aunque hoy en día; hay muchas otras instituciones que se encuentran en el mercado y han logrado competir en cuanto a beneficios y precios. Así que; la FHA ha tenido que crear nuevas alternativas para así poder sopesar los beneficios ofrecidos por los competidores.

Competidores de la FHA

Como se menciono anteriormente; es importante mencionar que existen varias instituciones en el mercado que se encuentran respaldadas por el gobierno que ofrecen opciones de bajas cuotas iniciales y pagos flexibles de subscripción. Además; también es posible encontrar entidades no gubernamentales o convencionales que ofrecen pagos iniciales bajos y flexibles.

Entre estas instituciones es posible encontrar los préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac; los préstamos hipotecarios de HomeReadyTM y Home Possible®; los cuales están destinados para los prestatarios de bajos a moderados ingresos. De igual forma es posible ser parte de los préstamos o hipotecas de la VA o de la USDA; siempre y cuando se cumplan con los requisitos establecidos.

Por otra parte; tenemos a la FHA; la cual es la mejor hipoteca ya que su elegibilidad no se limita a los compradores de bajos ingresos como lo hacen los préstamos convencionales; ni se limita a los solicitantes militares y veteranos como lo establece los préstamos de la VA; ni tiene restricciones de ingresos o disponibilidad dependiendo de la zona en la que se desee comprar como lo estipulan los prestamos de la USDA.

Además; los préstamos convencionales suelen exigir más altas calificaciones de crédito; lo que le sigue dando puntos a favor a los préstamos de la FHA.

Aunque; para ser realmente sinceros, la mejor hipoteca y la mejor opción de crédito dependerá de sus necesidades; por lo que es muy importante hacer una comparación para así poder elegir de manera inteligente. A continuación presentamos algunas de las variables que deben de ser tenidas en cuenta al momento de elegir la mejor hipoteca.

1. Pagos Iniciales.

Como es bien sabido, los prestamos de la FHA tienen dos políticas de cuotas iniciales; el primero es un pago mínimo del 3.5% para un solicitante con calificación de crédito de 580; y un pago mínimo del 10% para todos aquellos solicitantes con puntuaciones entre 500 y 579.

Para los otros tipos de crédito, el sistema de pago inicial funcionaria de la siguiente manera:

  • Programa convencional: 3%
  • HomeReady: 3%
  • Hipotecas VA: 0% de cuota inicial es requerido.
  • Préstamos USDA: 0%
  • Otros: 5% o más

Visto lo anterior; es notorio que los préstamos de la FHA requieren pagos iniciales más altos que muchas de las alternativas. Sin embargo, hay consideraciones adicionales que necesitan ser evaluadas; ya que los préstamos de la FHA permiten que los pagos iniciales sean prestados o dotados de fuentes aceptables; mientras que los otros tipos de préstamos no.

2. Pagos finales y costos de vendedor. 

Estos cotos y gastos finales variaran dependiendo del tipo de programa de hipoteca que se desee adquirir; ya que:

  • La FHA contribuye con un generoso 6% en los costos del cierre.
  • Los compradores que utilizan los prestamos de la VA, consiguen un 4%.
  • Los prestamistas convencionales permiten un 3%

3. Límites del préstamo.

La mayoría de los programas de hipotecas limitan el tamaño de los préstamos; esto tiene mucho que ver con los precios locales de vivienda.

Para el caso de los prestamos de la FHA; la mejor hipoteca, son fijados de acuerdo al condado o de acuerdo a la MSA; el Área estadística metropolitana; y van desde $271,050 a $625,500 para residencias unifamiliares en la mayor parte del país. Los límites son más altos en Alaska, Hawai, las Islas Vírgenes y Guam.

Los otros límites del tamaño del préstamo para los otros programas son:

  • Conforme: $417,000 a $625,500 ó más en zonas de alto costo.
  • HomeReady: Igual que los límites conformes.
  • Virginia: Igual que los límites conformes y puede ir más alto con un pago inicial.
  • USDA: Sin límite.
  • Otros: Varía de acuerdo con las directrices del prestamista.

4. Directrices de puntuación de crédito.

La calificación de crédito mínima de la FHA es muy baja, es de una puntuación de 580; lo que significa que beneficia sobre todo a los solicitantes que tienen puntuaciones bajas debido a un historial de crédito limitado; saldos de cuentas o de alta entradas antiguas derogatorias. Pero no beneficia a aquellos cuyas puntuaciones son bajas debido a un mal crédito reciente.

Las hipotecas de la FHA no son préstamos de alto riesgo; por lo que muchos prestamistas obtienen puntajes mínimos más altos; 640 es la puntuación más común en el mercado.

Mientras que los prestamos de conformación y prestamistas no conformes imponen FICOs mínimos que van desde 620 hasta 700; dependiendo del programa y el prestamista.

Los préstamos VA y USDA no tienen puntaje mínimo; pero los prestamistas individuales suelen establecer puntos de corte alrededor de 640.

Por lo que es importante decir que una de las ventajas de la FHA es que los prestatarios con puntajes bajos no pagan tasas altas o primas de seguro hipotecario; mientras que los seguro de las hipotecas por medio de los préstamos convencionales son más caros para los prestatarios con créditos más bajos.

5. Pautas de calificación.

Las pautas de calificación de la FHA son más flexibles que los de otros programas. Además posee las cuotas más bajos en la calificación de crédito; la FHA pone menos restricciones a los solicitantes que acaban de salir de quiebra o ejecución hipotecaria o venta corta.

En agosto del año 2016 por ejemplo; la puntuación media de crédito para los compradores de la FHA fue aprobada en 687; según la firma hipotecaria Ellie Mae. Mientras que la puntuación de 754 se estableció para los compradores con préstamos domésticos convencionales.

Además, las relaciones de deuda-ingreso (DTI) son mucho más generosa en los programas de la FHA; ya que la firma Ellie Mae informa que el promedio DTI para los compradores de la FHA en agosto; se estableció en un 42%; mientras que para los prestatarios convencionales era sólo de un 34%.

De igual forma; los programas HomeReadyTM y Home Possible® son flexibles en cuanto a los ingresos de una manera diferente; ya que los prestamistas pueden considerar el ingreso de otros ocupantes en el hogar; incluso si no va a ser el titular o el que tome la hipoteca.

Haga clic aquí para ver las tarifas actuales (3 Oct., 2016)

¿Quién debe considerar los prestamos de la FHA?

Las ventajas de la FHA se ven reflejadas para todos aquellos compradores que:

  • Tienen puntajes FICO por debajo de 680.
  • Solo puede hacer el pago inicial de un valor menor al 5%.
  • Tienen ingresos demasiado altos para ser elegible para HomeReadyTM o Home Possible®.
  • No desean comprar en zonas rurales.
  • No son elegibles para la financiación de la VA.
  • Acaba de pasar por una reciente quiebra, ejecución hipotecaria o venta corta.
  • Están comprando una propiedad que necesita ser renovada.
  • Los solicitantes con poco o nada de fondos para el pago inicial o costos de cierre.

¿Considerar otro tipo de préstamos?

La principal desventaja de la FHA es su seguro de hipoteca; ya que entre el 1.75% de la prima por adelantado y el 0.85% de la prima anual; la cobertura de este tipo de préstamos puede llegar a ser costosa. Adicionalmente; la cobertura del seguro de la FHA no termina.

Por lo que si usted es elegible para otros préstamos respaldados por el gobierno como del USDA o VA; le recomendamos explorar estos primero; ya que sus costos son probablemente menores.

Los prestatarios con calificaciones de crédito altas deben considerar los prestamos por medio de HomeReadyTM o Home Possible®. Sin embargo; es importante comprobar los pagos mensuales de estas opciones; ya que las tasas hipotecarias para estos préstamos son a menudo más altas que los de la FHA; incluso sin la necesidad de pagar el seguro de hipoteca.

Además, si usted puede realizar un pago inicial mayor al 5% y usted tiene un crédito excelente; hay muchos otros programas que podrían costar mucho menos que un préstamo hipotecario de la FHA.

Así que a la hora de buscar la mejor hipoteca; tómese el tiempo de preguntar y solicitar ofertas para todas las opciones; así usted podrá ver cuál es la mejor hipoteca para su hogar.

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La Sra. Ali es Oficial Principal de Préstamos en Loan Cabin, Inc NMLS 1657322. Es una experta no solo en préstamos sino también en múltiples facetas de bienes raíces, particularmente en la industria del título. Dora Ali capacita a sus compañeros oficiales de crédito en temas de la industria del título, inversiones inmobiliarias e innumerables pautas hipotecarias. Call Dora at: 1.832.455.7631

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