Crédito convencional vs Préstamos FHA.

El Crédito convencional y los préstamos FHA se dan la guerra ente la opción de pagar la cuota inicial a la tasa hipotecaria más baja del mercado o pagar las cuotas mensuales que se ajusten más a los presupuestos de cada persona. Esta es una de las razones por las cuales es realmente importante estar informado antes de tomar una decisión tan importante como esta.

A continuación te presentamos unos tips que son relevantes a la hora de decidir entre obtener préstamos FHA o los préstamos convencionales.

  • En general, los compradores de vivienda que obtienen calificaciones de Crédito promedio o por debajo de la media, son más propensos y adecuados para los préstamos FHA, ya que las tasas hipotecarias de la FHA no aumentan para los prestatarios con bajas puntuaciones, mientras que con los préstamos convencionales sí.
  • Las primas hipotecarias de los préstamos FHA tienen una duración equivalente a la vida del préstamo, mientras que con los préstamos convencionales, los compradores pueden planear quedarse 8 años o más con el seguro, independientemente de la puntuación de Crédito.

Crédito con cuotas iniciales bajas y fácil acceso. 

Para nadie es un secreto que hoy en día las tasas hipotecarias se encuentran en sus niveles más bajos y los alquileres de vivienda se encuentran cada vez más caros; lo que hace que surja la pregunta de si ¿debo de seguir alquilando o tomar la decisión de comprar?

Recientemente y según datos arrojados por encuestas realizadas al principio del 2016, los compradores están tendiendo a tomar la decisión de invertir en su primer hogar, ya que se han dado cuenta que la cantidad de dinero invertido en el alquiler de un apartamento en los Estados Unidos es mucho mayor que el invertido en una propiedad propia.

Y aun mejor — hoy en día los compradores de vivienda tienen mayores facilidades de acceso a los Créditos de pago con bajas cuotas iniciales.

Recientemente, los programas de préstamos hipotecarios han mostrado sus cifras de cuotas iniciales, en los que podemos destacar al programa de préstamos FHA que ofrece un 3.5% como pago de la cuota inicial y al programa de Fannie Mae, que actualmente es conocido como HomeReady, que ofrece pagos muy asequibles.

Adicionalmente, a estos dos programas, es necesario incluir el programa de préstamos de la VA, el cual ofrece un 100% de préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos y el programa de “vivienda rural” patrocinado por el departamento de Agricultura (USDA). De igual forma, si se hace un sondeo en el mercado, es posible encontrar prestamos de viviendo con bajas cuotas iniciales, incluso prestamos que no requieren el pago de una cuota inicial.

Aunque, para muchos compradores la elección de préstamos se debatirá únicamente entre los préstamos FHA y los préstamos convencionales, ya que los prestamos VA, solo se encuentran disponibles para los prestatarios militares y los préstamos del USDA se encuentran restringidos a las áreas suburbanas y rurales.

Así que ahora solo nos queda determinar si elegir entre los préstamos FHA o los préstamos convencionales. ¿Cual elegirás?

1. El Crédito de la FHA.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) no es un prestamista. Más bien, se trata de una compañía de seguros de préstamos. La agencia federal se estableció en 1934 y existe para apoyar a la propiedad de vivienda dentro de las comunidades.

Es importante recalcar que la FHA jugó un papel crucial en el mercado de la vivienda después de la gran depresión.

En la década de 1930, época en la cual era realmente difícil conseguir un préstamo para la vivienda, los términos de los préstamos eran de cinco años o menos, lo que significaba que se requería “dar frutos” en 60 meses o menos; adicionalmente, las cantidades mínimas de las cuotas iniciales se fijaron en un 50% del precio de compra y a los propietarios se les concedía poca protección en lo que respectaba a los bancos con problemas de liquidez que habían sido obligados a ejecutar la hipoteca sólo para mantener un sólido balance.

Posterior a esto, llego la FHA.

La FHA llego con un programa de financiamiento accesible, estable y prometedor. La FHA estableció un programa con el que aseguraría a los  prestamistas americanos contra pérdidas en un préstamo y proporcionaba condiciones de préstamo más favorables para prestatarios en los Estados Unidos.

80 años después, la FHA sigue cumpliendo su función.

Hoy en día los propietarios de viviendas con los préstamos FHA tienen acceso a préstamos de hasta 30 años; con requisitos mínimos para el pago inicial, el cual se encuentra actualmente en un 3.5%. Adicionalmente, las hipotecas de la FHA golpean rutinariamente la media del mercado — a menudo por un cuarto de punto porcentual o más.

Con el fin de conseguir el apoyo de la FHA, los bancos sólo tienen que verificar que los préstamos cumplen con los estándares mínimos de préstamos FHA, un conjunto de reglas que son más comúnmente conocido como el “directrices de la hipoteca de la FHA”.

Estas directrices de la hipoteca de la FHA afirman que los compradores de vivienda elegibles deben de haber documentado ingresos comprobables y haber exigido a los compradores de vivir en la casa que se va a comprar.

  • La FHA también requiere que los compradores de vivienda paguen una prima de seguro hipotecario (MIP) como parte de sus pagos mensuales.
  • El precio del MIP de la FHA varía según el tipo de préstamo y el pago inicial. El escenario más común es un comprador con una tasa de interés fijo a 30 años con el pago inicial mínimo permitido del 3.5%; pagaría un 0.85 por ciento frente a la cantidad prestada en lo que respecta a las primas de seguro anualmente, o $71 por mes por $100,000 prestado.
  • El MIP de la FHA se cancela después de 11 años para los préstamos que se iniciaron con el 90% del préstamo-valor (LTV). Para todos los demás, el valor del MIP debe ser pagado hasta que el préstamo sea pagado en su integridad o refinanciado en un préstamos FHA.

La FHA es la mayor aseguradora de hipotecas en el mundo. Asegura actualmente cerca de 1 de cada 4 nuevas hipotecas en los Estados Unidos.

2. Crédito convencional.

Los préstamos convencionales son otra opción que ofrece bajas cuotas iniciales a disposición de los prestatarios de hipotecas de hoy.

Se encuentran disponibles a través de Fannie Mae y Freddie Mac; el programa fue recientemente re-fileteado a ser más barato y más fácil de usar.

Por ejemplo, en comparación con el Crédito convencional 97, la versión más reciente está disponible para los compradores de primera vez y los compradores que repiten por igual, dónde “comprador por primera vez” se define como una persona que no ha sido propietario de una casa en los últimos tres años.

Esta definición de comprador por primera vez significa que los consumidores que perdieron una vivienda a una ejecución durante la última década pueden ser elegibles para un Crédito convencional 97, de acuerdo a las nuevas reglas del programa.

Además, el sistema de préstamo convencional 97 permite realizar regalos como pagos iniciales, es decir, los compradores de vivienda no están obligados a hacer un pago inicial de sus propios fondos. Los fondos pueden ser 100% dotados por parte de los padres y parientes. El único requisito es que el regalo sea en realidad un regalo — Los pagos iniciales como “préstamos” no están permitidos.

Para los prestatarios elegibles, las normas de los préstamos convencionales 97 son sencillas.

  • El programa convencional 97 requiere un pago inicial mínimo del 3%, sólo las hipotecas de tasa fija a 30 años se les permite, y el préstamo debe ser utilizado para una residencia primaria.

Más allá de esto, hay muy poco que distinguir entre una convencional 97 a cualquier otro tipo de préstamo convencional.

  • Los prestatarios están obligados a verificar los ingresos y el empleo; el programa se puede utilizar para refinanciar una casa; y, No se requiere el asesoramiento para compradores de vivienda.
  • Al igual que otros préstamos convencionales, el convencional 97 cuenta con menos del 20% de equidad de casa, que requieren los prestatarios para pagar el seguro hipotecario privado (PYME), es decir, el PMI se cancela cuando los alcances de préstamos llegan al 80% LTV.

Haga clic aquí para ver las tarifas actuales (Sep. 19 de, 2016)

¿Cual es mejor?

Hay una multitud en el mercado que ofrecen un pago inicial bajo  para  los compradores de vivienda de hoy en día, pero muchos escogerán entre los préstamos FHA con 3.5% y el Convencional 97.

¿Así que tipo de préstamo es mejor? Eso dependerá de su circunstancia.

Por ejemplo, a la hora de decidir entre un préstamos FHA y el Convencional 97, los asuntos de su puntuación de Crédito son realmente importantes, ya que esto determinara si usted es elegible para el programa y como esta puntuación afectara su pago mensual de la hipoteca.

Los préstamos FHA están disponibles con calificaciones de Crédito de 580 o más, El convencional 97 por el contrario, requiere un puntaje de Crédito mínimo de 620.Por lo tanto, si su puntuación de Crédito es de entre 580 y 620, los préstamos FHA es mejor para usted porque es su única opción disponible.

A medida que aumenta su puntuación de Crédito, el convencional 97 se vuelve más atractivo, ya que descienden la tasa de la hipoteca y los costos del  PMI.  Mientras que con los préstamos FHA, su tasa de hipoteca y el costo MIP es la misma sin importar su puntaje de FICO.

Por lo tanto, al largo plazo los prestatarios con puntuación de crédito superior a la media normalmente encontrarán el programa Convencional 97 más económico con respecto a los de la FHA.

A corto plazo ¿Cual ganara?

Suponiendo un tamaño de préstamo de $250,000  con las tasas hipotecarias de hoy, los préstamos FHA son 10% más barato para los prestatarios con un “excelente” puntuación de crédito. Para los prestatarios con crédito débil, para ellos es el 26% más barato, lo que significa que los préstamos FHA son los mejores a corto plazo.

Por lo que usted tiene que considerar: “¿Por cuánto tiempo necesitara esta hipoteca?”

Recuerda: el MIP de los préstamos FHA es para siempre, pero el seguro del Convencional 97 es equivalente al 80% del valor del préstamo, lo que significa que a través del tiempo, su convencional 97 puede convertirse en un mejor valor — especialmente para los prestatarios con calificaciones de crédito alto.

Es difícil saber por cuánto tiempo va a sostener un préstamo, aunque a veces, esperamos que vivir en un hogar para el resto de nuestras vidas y luego cambiar nuestras circunstancias de vida o a veces las tasas hipotecarias caen y nos dan la oportunidad de refinanciar.

Como regla general, si va a permanecer en la misma casa con la misma hipoteca durante más de seis años, lo convencional 97 puede ser su mejor ajuste a largo plazo.

Finalmente, es necesario considerar los cargos por adelantado.

Los préstamos FHA cobra una prima de seguro hipotecario por separado en el momento de realizar el cierre, este es conocido como MIP Upfront. Los costos iniciales del MIP son 1.75% del tamaño de su préstamo, el cual se añade al saldo y no es recuperable, excepto a través del Refinanciamiento de la FHA.

MIP Upfront es un costo que en el programa convencional 97 se cobra equivalente o similar en honorarios.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?

Para los compradores de vivienda que andan en busca de un bajo pago inicial, hay escenarios en los que los préstamos FHA son lo mejor para la financiación; y hay escenarios en los que el convencional 97 es el claro ganador. Las Tarifas de ambos productos deben ser revisados y evaluados.

Recuerde que para echar un vistazo a las tasas hipotecarias reales de hoy en día, no se requiere su número de seguridad social para empezar, y todas las citas vienen con acceso instantáneo a sus cuentas de crédito en vivo.

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La Sra. Ali es Oficial Principal de Préstamos en Loan Cabin, Inc NMLS 1657322. Es una experta no solo en préstamos sino también en múltiples facetas de bienes raíces, particularmente en la industria del título. Dora Ali capacita a sus compañeros oficiales de crédito en temas de la industria del título, inversiones inmobiliarias e innumerables pautas hipotecarias. Call Dora at: 1.832.455.7631

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