Guía hogar: Exclusiva para el 2016

Guía hogar: Vivienda personal.

Te presentamos a continuación una guía hogar para que puedas acceder a comprar propiedades de vivienda.

Para nadie es un secreto que la venta de propiedad para uso personal y de vivienda se ha convertido en uno de los  fuertes del mercado durante la última década. Esto se debe principalmente a las bajas tasas hipotecarias; lo que ha llevado a millones a aprovechar el hecho de que existen bajas tasas y una alta demanda de vivienda.

Así que es fundamental que un comprador de vivienda por primera vez; entre al mercado lo mas informado posible; para así poder aprovechar las oportunidades y no dejar que el mercado se aproveche de él.

Una de las mejores formas de entender el proceso de compra es ir paso a paso. El proceso variará de un comprador a otro; o de acuerdo al estado en el que se vive; pero en general el proceso tiende a ser muy similar.

A continuación encontraras una guía para ayudarle a tomar una mejor decisión.

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1. Pago inicial.

El pago inicial es requerido para comprar una casa; aunque puede variar en función de su programa de préstamos.

Hay programas disponibles sin pago inicial. Hay también algunos programas de asistencia para el anticipo (DPA) a disposición de los compradores por primera vez.

La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez; sin embargo, debe de esperar para obtener el dinero para pagar entre el 3% al 20% del precio de compra. Aunque, ellos tienen algunas opciones en las que no es necesario poner dinero para pisar el negocio; y puede poner más de un 20% en cualquier momento.

2. Costos de Cierre.

Después de ahorrar para el pago inicial; los compradores tendrán la obligación de cubrir los costos de cierre para pagar el préstamo. Los costos de cierre varían según el estado y se pueden añadir hasta varios miles de dólares. Sin embargo; es común que los vendedores se encarguen de pagar los costos de cierre en nombre de un comprador.

3. Gastos extras.

Asegúrese de preguntar a su agente de bienes raíces acerca del contrato; ya que finalmente; usted es consciente de que algunos prestamistas pueden requerir reservas adicionales en efectivo; y de no tenerlas, estas pueden poner su capacidad de conseguir su aprobación en peligro. Por lo que es importante que nunca deje la reserva sin dinero.

4. Inicio determina asequibilidad.

Al comprar una casa; las entidades hipotecarias se verán en la obligación de revisar sus ingresos; sus activos; la cantidad de dinero que posee para realizar el pago inicial; la manera en que se va a encargar de realizar el pago; así como que otras deudas, pasivo y obligaciones tienen.

Además; se recomienda que los compradores busquen casas que cuestan no más de tres a cinco veces su ingreso anual. Otra pauta general es que los pagos de deuda de un comprador no deben de exceder el 36% de sus ingresos totales; una relación conocida como la deuda-ingreso (DTI).

Los prestamistas utilizan esta directriz; ya que se ha demostrado que es un nivel en el que la mayoría de los prestatarios pueden pagar cómodamente su hipoteca; sin dejar de tener dinero de sobra para “la vida”.

El “dato de los 36%” es sólo una recomendación; sin embargo; es bien sabido que para algunas familias el fácil gestionar 36% y son capaces de dar más; mientras que para algunos el 36% es demasiado alto.

El mejor enfoque es trabajar con un profesional de la hipoteca para determinar exactamente lo que puede pagar; tanto desde el punto de vista de aprobación del préstamo; así como un nivel de comodidad para hacer los pagos mensuales.

5. Verifique su crédito.

Antes de solicitar una hipoteca — o cualquier otro tipo de préstamo — es importante conocer su situación de crédito. Por ley; usted puede obtener una copia gratuita de su informe de crédito anual.

Los prestamistas de hipotecas evaluarán su crédito utilizando el modelo de puntuación FICO. El modelo de puntuación FICO oscila entre 300-850. En general; cuanto mayor sea su puntuación de crédito; mayores oportunidades tendrá de calificar y obtener un mejor préstamo.

Cuando reciba su informe de crédito, asegúrese de revisar en busca de errores y omisiones. Si encuentra algo mal, disputelo. Esto iniciará el proceso de eliminar el error de su registro y también puede mejorar su puntaje de crédito.

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6. Pre-aprobación.

Antes de comprar una vivienda; es importante saber cuánto va a ser capaz de pagar realmente. La mejor manera de hacerlo es conseguir una pre-calificación para una hipoteca.

El proceso de conseguir un pre-calificado implica proporcionar cierta información personal y financiera a su prestamista hipotecario; tales como información de ingresos y activos, así como información de crédito.

Su prestamista hipotecario revisará esta información y le permiten saber cuánto va a ser capaz de gastar en una casa.

Una vez proporcionada esta información; obtener un pre-aprobado es el siguiente paso. Este punto es más profundo que conseguir un pre-calificado; ya que durante el proceso de aprobación previa; se le pedirá documentación e información que soporte los datos que se han proporcionado verbalmente como parte de su precalificación.

La documentación incluye típicamente un W-2; recibos de pago y estados de cuenta bancarios; y puede incluir declaraciones de impuestos federales.

Una clara ventaja de completar los pasos previos a la calificación y la pre-aprobación; es que usted sabrá de antemano exactamente cuánto puede pagar y cuanto lujo se puede usted permitir.

Adicionalmente; conseguir un pre-aprobado también permite moverse mucho más rápido; ya que en el mercado competitivo de hoy; una pre-aprobación hace saber al vendedor que su oferta es seria. No tener uno puede debilitar su oferta y hacer que pierda a otro comprador cuya financiación ya está en orden.

7. Agente inmobiliario.

Aunque es posible realizar la búsqueda de vivienda utilizando sitios de Internet dedicados a bienes raíces; usted puede obtener una ventaja inmediata por medio de la contratación de los servicios de un profesional. Los agentes de bienes raíces tienen más conocimiento de las comunidades y de los mercados de bienes raíces que usted; lo que le da una ventaja competitiva.

Pero…¿Por qué contratar a un profesional de bienes raíces? La respuesta es simple; si usted es como la mayoría de los estadounidenses; la compra de una casa es la compra más cara que va a hacer en su vida. En adición, el proceso de compra de una casa puede ser bastante complejo y extenuante.

A diferencia de la compra de un coche; las leyes que afectan la compra de vivienda cambian cada año y varían de un estado a otro. Se requieren agentes de bienes raíces para mantenerse al día sobre las diversas leyes y reglamentos. Adicionalmente; los agentes de bienes raíces puede ayudar a señalar las características o defectos con una propiedad que de otro modo podrían pasar desapercibidos.

Un agente de bienes raíces por lo general puede negociar mejores términos del contrato de venta y ofrecer un mayor conocimiento de las áreas de búsqueda.

Hay un número de maneras de encontrar un buen profesional de bienes raíces. Como con la mayoría de los proveedores de servicios; nada mejor que una buena recomendación de alguien que usted conoce y confía.

8. Hacer una oferta.

Con la ayuda de su agente de bienes raíces; usted puede comenzar aventurarse a la búsqueda de casas que se encuentren dentro de su rango de precio. Será de gran ayuda si usted toma notas sobre las casas que visita; ya que puede ser posible que usted tenga que ver una gran cantidad de casas antes de decidir cuál será la suya. Es más; hay algunos que incluso toman fotos o videos para ayudarles a recordar.

Usted no sólo va a querer tomar notas acerca de la casa; también le gustara apuntar y evaluar las características del barrio; saber en qué estado se encuentran las otras casas; qué cantidad de tráfico hay en la calle; si posee estacionamiento adecuado y qué tan próximo está el lugar de compras.

Dependiendo del comprador; estos ejemplos pueden o no ser importante. Es bueno saber lo que es más importante para usted y su familia antes de comprar una casa. Tómese el tiempo necesario para encontrar la casa adecuada. Pero no se tome demasiado tiempo.

Después de ver las casas por unos días; es probable que usted tenga una o dos opciones que le gustarían comprar. Después de encontrar la casa adecuada; su agente de bienes raíces le ayudará a negociar una oferta adecuada en función del valor de las casas comparables en el mismo barrio.

Sea consciente de su situación financiera; por importe de pago y los costos de cierre en la negociación de un precio.

Entonces; una vez que usted y el vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio; se firmara el contrato, o en depósito en función de su ubicación geográfica.

9. Inspección de la casa.

Después de haber encontrado un hogar y haber negociado el precio de venta; hay dos cosas que se deben de hacer: La primera es realizar un programar de inspección de la casa.

Las inspecciones de viviendas son un “siguiente paso” común entre el comprador y el vendedor después hacer el contrato. Son tan comunes que las ofertas de compra son típicamente escritas con una cláusula de contingencia; que indica que la oferta está sujeta a una inspección satisfactoria por un tasador de viviendas con licencia.

Como comprador de vivienda; es importante que siempre ejerza su derecho a una inspección de la casa.

Las inspecciones de viviendas tienen un costo entre $200-600; dependiendo del tamaño y la edad de la casa; y debe ser realizada por un inspector de viviendas con licencia que será imparcial con el resultado de la inspección.

Los inspectores de viviendas con licencia están capacitados para buscar defectos en un hogar que su agente de bienes raíces pueden haber dejado pasar; esto puede incluir un cableado eléctrico defectuoso; violaciones del código de construcción; cuestiones de techo y otros riesgos para la salud o la seguridad.

Una inspección minuciosa tardará de 2 a 8 horas para ser completada.

Varios días después de la inspección; el inspector con licencia le proporcionará un informe que detalla el sistema y la estructura de la casa; este informe indicará deficiencias; será su elección si pedir al vendedor que repare estas deficiencias encontradas o no.

Si el vendedor se compromete a hacer las reparaciones (e.g.; reemplazar manija de la puerta movediza; reparación alféizar de la ventana agrietada); usted tendrá la oportunidad de “caminar” alrededor de la casa antes de cerrar el trato; para asegurarse de que todas las reparaciones sean hechas según lo acordado.

Las inspecciones deben llevarse a cabo en todos los hogares – incluso los de nueva construcción.

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10. Evaluación

Una tasación es una opinión de valor a partir de un tasador con licencia de bienes raíces que visita el hogar e inspecciona su tamaño, condición, función, y la calidad.

Primero; un tasador sale a la propiedad e inspecciona el hogar. Siguiente; el tasador investiga viviendas similares en la zona y compara las ventas recientes para determinar un valor justo de mercado.

El tasador entonces da un informe final de evaluación que incluye un “juicio de valor”.

Una evaluación de bienes raíces ayuda a establecer el valor de mercado de la vivienda – el precio esperado que se vendería si se ofrece de forma abierta en un mercado inmobiliario competitivo. Las tasaciones pueden ayudar a los compradores a aseguran  no pagar de más por un hogar.

Por ley; las compañías hipotecarias no pueden completar sus propias evaluaciones; deben de contratar a una empresa de gestión de evaluación (AMC) para manejar las obras en turno y el trabajo de un tasador profesional con licencia.

La evaluación debe ser realizada por un tercero que no tiene ningún interés en el resultado de la valoración.

11. Presentar a su prestamista de préstamo.

Cuando se envía un préstamo con su prestamista; se le conoce como “entrar en suscripción”. El término “suscripción” se refiere al proceso que conduce a una aprobación final del préstamo o la negación del mismo. Un estado de aprobación del préstamo se hace por un colocador profesional que utiliza programas de software especializados y análisis de procesamiento de datos numéricos.

Una vez que un asegurador ha revisado la totalidad de la información y la documentación suministrada; una decisión será tomada sobre la situación del préstamo. Hay pocas posibilidades en este momento.

La mayoría de las solicitudes de préstamo están “aprobadas con condiciones”. Esto significa que el préstamo es aprobado — siempre que el prestatario ofrezca adicionalmente, información aclaratoria. Condiciones que habitualmente se dividen en tres categorías: explicación y corrección de anomalías; verificaciones y certificaciones; y la documentación complementaria.

  • En el caso de Explicación y Corrección de Anomalías se refiere a inconsistencias en unos informes de crédito; y puede incluir explicaciones oficiales de talones de pago fuera de lo común, declaraciones de impuestos, y salarios.
  • Los certificados y verificaciones incluyen la verificación de los ingresos del prestatario; empleo; historial de vivienda y fondos de regalo, cuando sea aplicable.
  • Las solicitudes de documentación complementarias pueden incluir aclaraciones sobre elementos del perfil de crédito; estados de ganancias y pérdidas de una empresa y documentos relacionados con los impuestos.

12. Seguros de vivienda.

Una vez que la inspección de la casa esta completa y su préstamo está financiando; es el momento de empezar a trabajar en su póliza de seguro de vivienda.

Conocido oficialmente como “seguro de riesgo”; este seguro de vivienda es un requisito para la aprobación de su préstamo. Los prestamistas quieren estar seguros de que su casa se puede reconstruir en caso de una catástrofe; por lo que no se aprobara su préstamo hasta que dicha política este en su sitio.

Al momento de comprar su seguro de riesgo; debe de tener en cuenta que las primas estimadas pueden variar según el asegurador; la edad de la casa, su tipo de construcción; su proximidad a servicios como la policía y los bomberos y el monto deducible.

Se le pedirá mostrar una prueba de que su política está en vigor a partir de la fecha de cierre. Muchas pólizas de seguro son pre-escritas y puestas en marcha con el pago de la prima del primer año; que es cuando normalmente se produce el cierre — no antes.

13. Aprobación de su prestamista.

Después de que ha sido totalmente suscrito y todas las condiciones se cumplen de manera satisfactoria; se emitirá una aprobación final de suscripción. Esto se conoce como un “Borrador de cierre”; lo que significa que la documentación que se ha proporcionado a su prestamista ha cumplido con su aprobación.

Cuando esto sucede; su prestamista puede comenzar a financiar su préstamo y se iniciará la comunicación con el agente de cierre para preparar la documentación para el cierre.

14. Cierre.

Dependiendo de donde usted viva; el “Cierre” puede llevar diversos nombres; ya que en muchos estados, se conoce simplemente como “cierre”; mientras que en otros; particularmente en California; el cierre se refiere a menudo como “ir al fideicomiso”. También se conoce como “asentamiento”.

Pero independientemente de cómo lo llamen; el cierre es el último paso antes de recibir las llaves de su nuevo hogar. Es el proceso legal por el cual la propiedad de un hogar pasa de una persona a otra; en forma de una escritura.

El cierre es un proceso relativamente sencillo; ya que todos los trámites necesarios para la firma; habrán sido entregados por su prestamista previamente; y su declaración de cierre definitivo — llamado el HUD-1 — será un reflejo del estado de liquidación preliminar que se le envió por adelantado.

A menudo, el cierre es sólo la formalidad de “sellar el acuerdo”. A veces, el vendedor está ahí; o un agente para el vendedor está ahí. Su agente inmobiliario puede estar allí, también, como puede su prestamista.

Los cierres pueden tomar desde 25 minutos a dos horas, dependiendo de la complejidad de la operación.

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La Sra. Ali es Oficial Principal de Préstamos en Loan Cabin, Inc NMLS 1657322. Es una experta no solo en préstamos sino también en múltiples facetas de bienes raíces, particularmente en la industria del título. Dora Ali capacita a sus compañeros oficiales de crédito en temas de la industria del título, inversiones inmobiliarias e innumerables pautas hipotecarias. Call Dora at: 1.832.455.7631

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