Agilizando sus proceso de hipotecas FHA

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Agilizar su hipoteca FHA HUD

¿Qué son las hipotecas de la FHA?

Son un préstamo de refinanciamiento de la FHA para hipotecas; el cual se encuentra a disposición de los propietarios de viviendas que poseen actualmente hipotecas con la FHA. Este programa simplifica la refinanciación por medio de la renuncia a la documentación requerida normalmente por un banco; incluyendo ingresos y verificación de empleo; cuenta bancaria y verificación de calificación de crédito; así como una valoración de la casa.

Los propietarios pueden utilizar este programa para reducir sus primas de seguro hipotecario de la FHA (MIP).

NOTA: Las directrices de las hipotecas FHA cambian a menudo. Esta información es exacta a partir de hoy, julio 13, 2016.

¿Qué es un refinanciamiento de la FHA?

Un refinanciamiento de la FHA es un producto especial de las hipotecas; el cual se encuentra reservado para los propietarios de viviendas con hipotecas de la FHA ya existentes.

Las refinanciaciones son la manera rápida y sencilla para los propietarios asegurados por la FHA de refinanciar sus respectivas hipotecas; ya que posee una característica definitoria: no requiere una tasación de la casa; es decir; la FHA le permitirá usar el precio de compra original como el valor actual de su casa; independientemente del valor real de la vivienda a precio de hoy.

De este modo, la FHA busca apoyar a todos aquellos que se encuentren en apuros; ya que el programa de refinanciamiento de la FHA no le importa si usted está hasta el cuello en su hipoteca; es más, el programa apoya 100% las hipotecas hasta el cuello. Incluso si usted le debe el doble de lo que su casa vale ahora; la FHA refinanciar su casa sin costo o penalidad añadida.

Las “renuncias a la evaluación” ha sido un gran éxito entre los propietarios de viviendas de los Estos Unidos; esto ha permitido generar un préstamo-valor ilimitado (LTV) para la vivienda a través del programa de refinanciamiento de la FHA.

Los propietarios de viviendas en lugares como Florida, California, Arizona y Georgia se han beneficiado en gran medida; al igual que los propietarios en otros estados que se vieron afectados por la caída del mercado.

Más allá del tema “sin valoración”; el programa de refinanciamiento de la FHA se comporta muy parecido a cualquier otro producto de préstamo; se encuentra disponible con una tasa fija o ajustable; a un plazo de 15 o 30 años; y no hay penalización por pago anticipado de que preocuparse con la FHA. Además, no hay multas por estar hasta el cuello o por tener poca equidad.

Para mayor información, haga clic aquí.

FHA: Sin verificación de empleo, Ingresos o Crédito.

Una gran ventaja del refinanciamiento de la FHA es que es un préstamo muy fácil de adquirir; ya que tiene como finalidad principal ayudar a los propietarios de vivienda en los Estados Unidos; es decir; la FHA suprime la mayoría de las verificaciones típicas necesaria para obtener una hipoteca. Las principales directrices oficiales de la FHA son:

  • La verificación de empleo no es necesario para un refinanciamiento de la FHA
  • La verificación de ingresos no es necesario para un refinanciamiento de la FHA
  • La verificación de calificación de crédito no es necesario para un refinanciamiento de la FHA
  • No es necesario realizar una tasación de la casa.

En conclusión; no importa si usted se encuentra desempleado; sin ingresos, tiene una calificación de crédito terrible y su propiedad no tiene valor alguno; aun así, usted todavía tiene la oportunidad de ser aprobado para un refinanciamiento de la FHA.

Puede sonar muy loco, pero todo lo anteriormente dicho es verdad.

La FHA: Un programa inteligente.

Para poder entender el por qué el programa de refinanciamiento de la FHA es inteligente; debemos de recordar que el papel principal de la FHA es asegurar a las hipotecas; no a ellos mismos. Tiene como prioridad ayudar a cuentas personas como sea posible y acogerlas en sus brazos de bajas tasas hipotecarias. Estas bajas tasas hipotecarias significan los pagos mensuales más bajos del mercado; que en teoría conducen a un menor número de impagos de préstamos.

¿Elegible para un refinanciamiento de la FHA?

Aunque el refinanciamiento de la FHA evita las verificaciones “tradicionales” de los puntajes de ingresos y crédito; el programa hace cumplir unas normas mínimas para los solicitantes.

Las directrices oficiales del refinanciamiento de la FHA se encuentran a continuación. Tenga en cuenta que no todos los prestamistas hipotecarios se encuentran suscritos a las directrices oficiales de la Administración de Vivienda Federal.

1. Historial de pago perfecto, 3-Meses.

El objetivo principal de la FHA es reducir su riesgo global en el tema de los préstamos; por lo tanto; la principal directriz para poder calificar es que; los propietarios de viviendas que se encuentre utilizando el programa de refinanciamiento deben tener un historial de pagos perfecto; es decir; un total de 3 meses. No se permitirá un total de 30 días o 60 días.

Un retraso en el pago de la hipoteca será permitido una vez cumplidos los 12 meses. Los préstamos deben estar en vigor en el momento del cierre.

2. Periodos de espera, 210-Días

La FHA requiere que los prestatarios realicen 6 pagos de la hipoteca de su préstamo actual asegurado por la FHA; y tener un periodo de espera de 210 días posteriores a la fecha de cierre más reciente; todo esto con el fin de ser elegible para un refinanciamiento de la FHA.

3. No es necesaria la verificación de empleo

La FHA no requiere la verificación de empleo de un prestatario o ingresos anuales como parte del proceso de FHA; no existen recibos de pago o declaraciones de impuestos requeridos para la aprobación.

Usted puede encontrarse en paro y aun así conseguir la aprobación para un refinanciamiento de la FHA; siempre y cuando usted cumpla con los otros requisitos del programa.

4. No es necesario las verificaciones de crédito

La FHA no verifica las calificaciones de crédito como parte del programa de refinanciamiento de la FHA; es más; la FHA utiliza el historial de pagos como un indicador para el futuro desempeño de los préstamos.

Esto significa que las puntuaciones del FICO por debajo de 640, 620, 580 y 500 son elegibles para recargas.

5. El Refinanciamiento debe tener un “Propósito”

Los solicitantes del refinanciamiento deben de demostrar que hay un beneficio tangible neto en el refinanciamiento; una razón legítima para la refinanciación. Este “beneficio” tangible neto se define como la reducción en el pago de la hipoteca por 5% o más.

Otro beneficio tangible neto permisible es refinanciar un ajuste en un préstamo de tasa fija. Recuerde; tomando “dinero en efectivo” para pagar las cuentas no es un beneficio tangible neto permisible.

6. No aumentar saldos para cubrir costos

La FHA prohíbe el aumento del saldo de un préstamo de un refinanciamiento para cubrir los cargos financieros asociados. El nuevo saldo del préstamo está limitado por la fórmula matemática de “Saldo actual + Prima de Seguro Hipotecario por Adelantado”.

Todos los demás gastos deben de ser pagados por el prestatario con dinero en efectivo o acreditados por el oficial del préstamo en su totalidad. Esto último se llama “costo cero de la FHA”.

7. No requiriere tasaciones de vivienda

La FHA no le preocupa el valor de la vivienda; por lo tanto; la FHA no requiere de evaluaciones para su programa de Refinanciamiento. En vez de tasación de vivienda; se utiliza el precio original de compra de la casa o la tasación más reciente como punto de valoración.

8. Seguros Hipotecarios

El Refinanciamiento de la FHA es una hipoteca asegurada por la FHA; por lo que los prestatarios de la FHA están obligados a hacer dos tipos de pagos de seguro de hipoteca:

  • Un pago del seguro hipotecario por adelantado; el cual debe de ser pagado al cierre.
  • Un pago anual dividido en 12 cuotas; el cual debe de ser pagado con su pago de hipoteca cada mes.

Con respecto a las primas de seguro de hipoteca; los propietarios de viviendas que utilizan el programa de refinanciamiento de la FHA pueden ser divididos en:

  • Los propietarios de viviendas cuyo nuevo préstamo sustituye a una hipoteca respaldada por la FHA; aprobada antes del primero de junio, 2009.
  • Los propietarios de viviendas cuyo nuevo préstamo sustituye a una hipoteca respaldado por la FHA; aprobado durante/después del primero de junio, 2009.

Los propietarios de viviendas que adquirieron su préstamo anteriormente; tendrán diferentes seguros de hipotecas que los nuevos propietarios de la FHA.

MIP durante/ después del primero de junio, 2009

Si usted se encuentra financiando de nuevo una hipoteca de la FHA a través del programa de refinanciamiento y su hipoteca FHA existente fue aprobada en o después del primero de junio, 2009; su seguro de hipoteca sobre su nuevo préstamo de la FHA es el siguiente:

  • Primas de seguros por adelantado (UFMIP)

Para una sustitución de un préstamo aprobado en o después del primero de junio, 2009; la prima de seguro hipotecario por adelantado es igual a 1.75% del tamaño de su préstamo; o 175 puntos básicos; es decir; usted recibirá $1,750 por cada $100,000 prestado.

La FHA añade automáticamente el valor de $1,750 de prima al saldo de su préstamo; sin embargo, no todas las casas de refinanciación pagarán el importe total.

Para los propietarios respaldados por la FHA, el programa ofrece un rembolso del MIP inicial después de haber cumplido con 3 años desde la fecha inicial del préstamo existente. El tamaño de la restitución disminuye a medida que la ventana de 3 años transcurra.

Por ejemplo; un propietario que refinancie una hipoteca de la FHA después de 11 meses se le concederá un rembolso del 60%; después de 30 días la restitución se reduce a 58%; después de otros 30 días se reduce a 56% y así sucesivamente.

Por esta razón, rara vez es una buena idea “esperar para refinanciar” con la FHA; ya que con el programa de refinanciamiento de la FHA “cuanto antes se refinancie, más grande será el reembolso y más bajo el tamaño total del préstamo”. Esto factores reducen el pago mensual del préstamo y preserva el valor de la vivienda.

  • Primas anuales de seguros (MIP)

El calendario anual para un MIP adquirido de o después del primero de junio, 2009 es el siguiente:

  • Un préstamo a 15 años con un LTV mayor al 90%: MIP 0.70% anual
  • Un préstamo a 15 años con un LTV menor al 90%: MIP 0.45% anual
  • Un préstamo a 30 años con un LTV mayor al 95%: MIP 0.85% anual
  • Un préstamo a 30 años con un LTV menor al 95%: MIP 0.80% anual

Tenga en cuenta que estos costos MIP pueden ser menores que lo que está pagando actualmente.

En Enero del 2015; la FHA redujo sus primas de seguro de hipoteca sobre los préstamos a 30 años, por lo que es menos costoso adquirir una casa con FHA.

Si su actual MIP es más alto que lo que se muestra arriba; considere una refinanciación de inmediato para beneficiarse de un nuevo MIP.

  • Política de cancelación de la MIP

La FHA requiere algunos propietarios pagar un seguro de hipoteca durante el tiempo que su préstamo está en vigor. Si su préstamo ha sido reemplazado durante o después del primero de junio, 2009; las normas de cancelación son los siguientes:

  • Un LTV del 90% o menor al momento de cierre: MIP requerido por 11 años.
  • Un LVT mayor que 90% al momento de cierre: MIP requerido para toda la vida del préstamo

La política de cancelación de la MIP se aplica a los préstamos a 15 y a 30 años por igual.

Tenga en cuenta que los propietarios de refinanciación pueden traer dinero en efectivo para el cierre; con el fin de reducir el saldo del préstamo y cambiar el MIP. Sin embargo, no todo el mundo tendrá el dinero para hacer tal movimiento.

Esta es la razón por la cual; cuando se explora un refinanciamiento se debe de buscar varios programas de refinanciamiento; incluyendo la FHA, el préstamo de hipoteca convencional a través de Fannie Mae o Freddie Mac; que está disponible con casi cada prestamista hipotecario.

El programa permite refinanciar para cancelar el MIP.

Si su hipoteca FHA existente fue aprobada antes del primero de junio, 2009, sus primas de seguro hipotecario han sido “adquiridas”. Usted puede financiar de nuevo a través del programa de refinanciamiento de la FHA y pagar tarifas reducidas; tanto para el MIP por adelantado como para su prima anual del seguro de hipoteca.

  • Primas de seguros por adelantado (UFMIP)

Para una refinanciamiento de la FHA que reemplaza un préstamo aprobado antes del primero de junio, 2009; el seguro hipotecario por adelantado de la nueva hipoteca es igual a 0.01% del tamaño del préstamo; o 1 punto base.

Por ejemplo, si su nuevo refinanciamiento es para una hipoteca equivalente a $100,000; la FHA evaluará una prima de seguro hipotecario por adelantado del $10; el cual deberá de ser pagado en el cierre. La FHA añade automáticamente el valor de $10 pago a su nuevo saldo en el préstamo

  • Primas anuales de seguros (MIP)

Para una refinanciación de un préstamo de la FHA aprobado antes del primero de junio 2009; el MIP anual es de 0.55% anualmente, o 55 puntos básicos.

Toda la programación anual de MIP es la siguiente:

  • Un préstamo de 15 años con un LTV mayor al 90%: MIP 0.55% anual
  • Un préstamo de 15 años con un LTV menor al 90%: MIP 0.55% anual
  • Un préstamo de 30 años con un LTV mayor al 95%: MIP 0.55% anual
  • Un préstamo de 30 años con un LTV menor al 95%: MIP 0.55% anual
  • 15-años de hipoteca a tasa fija con LTV del 78% o menor; no paga MIP anual.

¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?

Las hipotecas de la FHA son bajas y los propietarios de viviendas normalmente cierran en menos de 30 días. Recuerda: Cuanto más rápido se cierre, mayor es el reembolso del MIP.

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La Sra. Ali es Oficial Principal de Préstamos en Loan Cabin, Inc NMLS 1657322. Es una experta no solo en préstamos sino también en múltiples facetas de bienes raíces, particularmente en la industria del título. Dora Ali capacita a sus compañeros oficiales de crédito en temas de la industria del título, inversiones inmobiliarias e innumerables pautas hipotecarias. Call Dora at: 1.832.455.7631

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